เมื่อวานมีกองรีทน้องใหม่เปิดตัว SHREIT กองนี้เปิดต่ำจอง
เล่นเอางงเป็นไก่ตาแตก เพราะจากที่อ่าน Executive Summary แอบทึกทักเอาเองว่าน่าจะดี
พอเปิดต่ำจองแถมไหลลง ที่แอบคิดว่าจะห่อข้ามปีเลยสตั้นท์ไป
แต่…เผลอมาอีกวัน ยกกลับจ้า จังหวะที่เห็นก็ละล้าละลัง
กว่าจะคว้าไม้แรกมาได้ ก็เล่นเอาเกือบไฮของวัน ไม่เข้าใจตัวเอง ความมั่นใจหายไปไหนหมด
ส่วนตัวมองว่า อัตราปันผลที่ราว 7% ต่อปี น่าจะโอเค และกองนี้ไม่น่าสวิงแรง
เพราะเป็นกองรีทที่ฉีกแนวจากกองอื่นๆ ถึงจะเป็นกองสิทธิการเช่าโรงแรมแต่ก็เป็นโรงแรมต่างแดนล้วนๆ
แต่อัตราจองห้องพักที่ราว 80% ของพลูแมนอินโด ถือว่าเจ๋ง เพราะเรทค่าห้องเกรดนี้ได้ราคาดี
แม้ว่าอัตราจองห้องพักของไอบิสกับคาปรีที่เวียดนามจะยังทำได้แค่ครึ่งเดียว
แต่ตรงนี้ส่วนตัวมองได้ 2 อย่าง คือเป็น growth ที่เหลือให้ได้ลุ้นการเติบโตของรายได้
แม้บางคนอาจมองเป็นจุดด้อยหรือความเสี่ยงก็แล้วแต่จะเลือกมอง
นี่คือสมมติฐานแบบหาอะไรปลอดภัยไว้ถือ มีปันผลที่ดูน่าจะเก๋ไก๋ เพื่อนไม่ด่า 55555
ทุกอย่างคล้ายๆ ว่าจะดีและลงตัวตามเน้ จนกระทั่งหลังหวดมาแล้ว
เรดาร์ที่ประสิทธิภาพกลับมาทำงานสมบูรณ์หลังกระพร่องกระแพร่งมาตลอดวัน
ทำไมกองรีท กองอสังหา วิ่งผ่านตาเอา ผ่านตาเอา CPNREIT CPTPF TREIT
พอไปกดเช็คดู impact sector กองพวกนี้ที่มีผลดันปู่เป็นอันดับสองของวัน
รู้สึกทันทีว่า มันแหม่งๆ ไล่เช็คกราฟดู ทำไมทุกตัวสามัคคีดีดกันหมดวันนี้
นี่คือเหตุผลให้ SHREIT พลิกกลับตัวด้วยใช่ไหม ?
แต่ก็ยังงง…ไม่หาย จนกระทั่งมาเจอเฉลยใน F6 กระดานใหญ่
TREIT เข้าเทรดวันแรก !!!!!!!!!!!!!!!!!!! พลาดหนักมาก
ลืมสนิท…แน่นอนว่า พรุ่งนี้เตรียมสวิท SHREIT กลับไป TREIT เลยนะ 5555555 ทำไมต้องสวิท ? TREIT ดีกว่าหรือเหนือกว่าตรงไหน ตอบว่า ตรงเจ้าของได้ไหม นี่ถ้าจะว่าไปกองนี้ของเสี่ยเจริญทางอ้อมไงล่ะ อุ้ย ฟังดูไม่ดี เหตุผลอ่อนไป เอาใหม่
เหนือกว่าตรงทรัพย์สิน ทั้งในแง่ของขนาดกองที่ใหญ่มากกกกกกกกกกกก ก. 29 ตัว นับไป
กับในแง่ของความเสถียรของความสม่ำเสมอของรายได้จากค่าเช่า
เพราะ TREIT (Ticon Estate Investment Trust) เป็นกองที่เกิดจากการ convert
แปลงสภาพแบบมัดรวมยกเข่งกองอสังหาเดิม 3 ตัว (TFUND TGROWTH TLOGIS) เข้าด้วยกัน
ซึ่งการยกเข่งส่งผลให้กองรีทใหม่มีขนาดทรัพย์สินใหญ่โตขึ้นเป็น 3.2 หมื่นล้านบาท
โดยผู้บริหารกอง ก็คือ TICON ทำหน้าที่เป็นผจก.กองทรัสต์ BBLS เป็นทรัสตี PHATRA เป็น FA
ตามแผนงานระบุว่า มีแผนลงทุนโดยการซื้อโกดังจาก TICON 1.2 ล้านตรม.
แน่นอนว่าเป็นพื้นที่ในส่วน EEC ด้วยงบลงทุน 3.5 พันล้านบาท
นอนรอรายได้ค่าเช่า 2,385 ล้านบาท (แบ่งสัดส่วนรายได้จากส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ 69% สิทธิการเช่า 31%)
โดยอายุสิทธิการเช่าคงเหลือ 26 ปี เป็นพื้นที่ในส่วนคลังสินค้า 192 ยูนิต และอาคารโรงงาน 300 ยูนิต
ที่ผ่านมา สถิติการจ่ายปันผลของแต่ละกองอยู่ที่ TFUND 5.72% TLOGIS 6.14% TGROWTH 6.77%
ซึ่งตามรายงานที่ปรึกษาการเงินระบุว่า หลังควบรวม IRR จะปรับขึ้นเล็กน้อยจาก 9.38 เป็น 9.63%
ฟังดูดีก่า 7% ของ SHREIT เว้ยยยเฮ้ยยย เด๋วย้ายๆ อิอิ ช่างเป็นการลงทุนระยะฟ้าผ่ามาก
ซื้อตะกี้ ขายพรุ่งนี้ สวิทกองแบบสายฟ้าแลบมาก 555555555555
ซึ่งปันผลที่ FA ดีดมาให้นี้ยังไม่รวมแผนงานโกอินเตอร์ที่คาดว่าจะทำในปีหน้า
โดยผู้บริหารวางแผนไปลงทุนกับพันธมิตร Mitsui
ในรูปแบบของคลังสินค้าแบบ Built to Suitในเวียดนามและอินโดนิเซีย รวม 3 โครงการ
ตรงนี้เรายังไม่คิด เพราะทุกอย่างยังจับต้องไม่ได้ว่าแต่…เล่นกองรีทจะช้าไหม ?
ก็อาจจะนะแต่แผนที่ตั้งใจไว้คือ ถือไป 4 เดือนรับปันผลเมษา ก็ยังเป็นระยะหวังผลเดิมได้อยู่
แต่เอาเข้าจริงๆ สาบานได้ว่า ไม่เกิน 1 เดือน
เราน่าจะได้ 10% จาก capital gain แล้วชิ่งออกก่อนเลยได้
ทำไมกล้าละเมอแบบนั้น ไปนับหุ้นเจ้าดูดี หลังควบรวม ฟรีโฟลตเหลือ 30 %
ถ้าจะมีช้อตลากสักนิด ก็ไม่ได้ยากที่จะน้อคทาร์เก็ตที่บอก
โดยเฉพาะในเวลาที่ปีนมายืนสเปรด 10 ตังค์ด้วยแล้วแบบนี้ น่าจะวิ่งได้ไว